Vai vender casa? Saiba quanto vai pagar de IRS.
Calcule a mais-valia, veja se pode ficar isento e quanto precisa de reinvestir na próxima casa.
Quanto imposto paga na venda?
Preencha os dados da compra e da venda. O resultado atualiza à medida que escreve.
- Valor de aquisição atualizado (× )
- Despesas e encargos
- Parte isenta
- Valor que soma ao rendimento ()
Estimativa para residentes em Portugal, com os escalões de IRS de 2026 e os coeficientes da Portaria n.º 382/2025/1 (atualizados quando sair a portaria seguinte). Não inclui deduções à coleta nem outras mais ou menos-valias do mesmo ano, e não substitui o apoio de um contabilista certificado.
Três passos até ao imposto.
Apurar a mais-valia
Valor de venda, menos o valor de compra atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda, menos as despesas com fatura. O coeficiente só se aplica se passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda.
Retirar a parte isenta
Se reinvestir, fica isenta a parte proporcional ao valor reinvestido. Da parte que sobra, os residentes só somam 50% ao rendimento.
Englobar no IRS
Esse valor junta-se aos outros rendimentos do ano e é tributado pelos escalões de IRS. O imposto da venda é a diferença que provoca na sua nota de liquidação.
Quando não paga imposto.
Reinvestir na casa onde vai morar
A casa vendida tem de ter sido a sua habitação própria e permanente nos últimos 12 meses. Reinvista entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda. Para isenção total, reinvista todo o valor de venda, descontado o crédito que liquidou.
Arrendar com renda moderada
Novidade do Pacote Fiscal para a Habitação: entre 2026 e 2029, a venda de uma segunda casa também pode ficar isenta se reinvestir noutra casa e a arrendar com renda até 2.300 € por mês.
Mais de 65 anos ou reformado
Pode aplicar o valor da venda da habitação própria num seguro, fundo de pensões aberto ou no regime público de capitalização, até 6 meses depois da venda.
Venda ao Estado ou comprada antes de 1989
Vender ao Estado, às Regiões Autónomas, às autarquias ou a entidades públicas da habitação está isento. Imóveis comprados antes de 1 de janeiro de 1989 também não pagam (declaram-se no Anexo G1).
Vender e comprar ao mesmo tempo?
Planeio consigo os prazos da venda, do reinvestimento e do novo crédito habitação, para não perder a isenção nem pagar duas prestações mais tempo do que o necessário.
Dúvidas sobre mais-valias.
Tenho de reinvestir só o lucro ou o valor todo?
O valor todo da venda, descontado o crédito habitação que liquidou. Se reinvestir só uma parte, fica isenta apenas a parte proporcional da mais-valia.
Onde declaro a venda?
No Anexo G da declaração de IRS do ano seguinte ao da venda. Se pretende reinvestir, indica essa intenção no mesmo anexo. Imóveis comprados antes de 1989 vão para o Anexo G1.
E se não conseguir reinvestir a tempo?
A parte não reinvestida passa a ser tributada como se não tivesse havido reinvestimento, e as Finanças podem cobrar juros compensatórios. Se o atraso for de terceiros e houver ação em tribunal, o prazo pode ficar suspenso.
Não sou residente fiscal em Portugal. Isto aplica-se a mim?
As regras para não residentes são diferentes, por isso esta calculadora não se aplica. Veja a página de clientes estrangeiros ou fale comigo.
Posso abater as obras que fiz em casa?
Sim, se forem obras de valorização feitas nos últimos 12 anos e tiver faturas com o seu NIF. Manutenção corrente, como pintar paredes, normalmente não conta.
Vai vender casa? Vamos planear juntos.
Ajudo a organizar a venda, o reinvestimento e o crédito da próxima casa. Deixe os seus dados e entro em contacto em até um dia útil.